Garantovaný nájem a správa nemovitostí

07.04.2017

V dnešním článku se podíváme na téma, které určitě mnoho z vás zajímá a které je na Googlu často vyhledáváno - ano je to garantovaný nájem.

V Praze i v ostatních krajích v současné době působí již několik firem, které nabízejí "správu" nemovitosti s "garantovaným" nájmem. Nebudeme to protahovat a to hlavní uvedeme rovnou - žádný "garantovaný nájem" neexistuje a souhlasit s takovou nabídkou Vás může přivést i do pořádných potíží.



Pojďme se podívat proč tomu tak je a jak takové firmy fungují. V praxi máme vlastně jen dva typy firem, na které můžete narazit: za prvé správu nemovitostí, tedy firmu, která se o Váš byt či dům postará ve Vašem zastoupení, zajistí údržbu, vhodného nájemníka, ohlídá pravidelnost plateb, zařídí vyúčtování a další "papíry" a za to všechno si od Vás vezme každý měsíc pravidelný poplatek. Taková firma Vám však poskytuje službu a za ni požaduje plnění, pro garanci nájemného zde není místo a není k němu ani jakýkoli důvod - byt je Váš, nájem je Váš, tedy i riziko je Vaše.

Správce, který si od Vás chce byt pronajmout a tak Vám "garantovat" nájem, přeci není správce, ale nájemník.

Pak je tu však ještě druhý typ "správců", kteří vlastně ani tak správci nejsou, jsou to specifičtí nájemníci a pro účely našeho článku jim budeme říkat přepronajímatelé (avšak na internetu se bohužel prezentují nejčastěji jako "správa nemovitostí"). Tito lidé a společnosti Vám rádi nájem "zagarantují" - zní to přeci dobře, nebo ne? "My si od Vás byt pronajmeme a zajistíme, že bude pořád obsazený, takže máte garantováno že budete dostávat nájem vždycky a o nic se nebudete starat."

Ochota (a schopnost) vykrýt případná hluchá období se přepronajímatelům vyplatí pouze u několika málo bytů v centru Prahy, které jim (ne Vám) přes AirBnB vygenerují slušný zisk i když budu po nějaký čas neobsazené.

Nicméně je třeba si uvědomit, že tímto krokem nemáte garantováno vůbec nic - ba právě naopak - máte profesionálního nájemníka, který ví že Vám nemusí platit nájem tři měsíce a z bytu ho stejně nedostanete (často déle) a který si je dobře vědom, že pokud dojde na lámání chleba, tak před soudem jste ti špatní vždycky Vy, jakožto majitelé. Navíc máte naprostou jistotu, že i když půjde nějaký čas všechno dobře, budete dostávat tak 60 - 70% nájemného, které byste jinak mohli vyinkasovat sami, nebo s opravdovým správcem. Jen málokdo si může myslet, že byt za patnáct tisíc korun si rádobysprávce pronajme za plnou cenu a pak ho dá svým podnájemníkům třeba za třináct. Je třeba počítat zisk takového přepronajímatele, navíc pokud taková firma přepronajímá bytů více, musí zpravidla odvádět DPH, což je dalších 21% z nájmu, které Vy rozhodně neuvidíte.

Taková garance může tedy vyjít velmi draho a buďte si jisti, že jakmile zůstane byt pár týdnů bez podnájemníků Váš "správce" to zabalí a počká až zase bude sezóna a pronajme si byt od jiného důvěřivce - prostě dostanete výpověď z nájmu (v tom lepším případě), zaplaceno však určitě ne - jde prakticky o nevymahatelné peníze a přepronajímatel to ví, navíc Vám může podstrčit "výhodnou" smlouvu s právními vadami (což asi málokdo z laiků včetně právníků, kteří se na tuto problematiku nespecializují pozná) a pak ji prohlásit za neplatnou - voilá. Ochota (a schopnost) vykrýt případná hluchá období se přepronajímatelům vyplatí pouze u několika málo bytů v centru Prahy, které jim (ne Vám) přes AirBnB nebo podobnou platformu vygenerují slušný zisk, i když budou po nějaký čas neobsazené.


Nakonec jako úplně ve všech obchodních transakcích - vyplatí se používat selský rozum a nad výhodnými garancemi se raději zamyslet, nebo je alespoň prokonzultovat s odborníky, kteří mají praxi.